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양도세는 중과 배제만…1세대 1주택 판정엔 빌라도 포함 종부세 공제 12억→9억 축소,취득세는 최초 분양자만 혜택

전용 60㎡ 이하 신축 빌라나 오피스텔을 사면 주택 수에 넣지 않는다.정부가 2024년 1·10 대책에서 내놓고 8·8 대책에서 기한을 2027년 말까지 늘린 소형 신축주택 특례다.그런데 이 말을 '아파트 한 채에 빌라 한 채를 보태도 1주택자'로 읽으면 세금이 거꾸로 불어난다.양도세와 종부세,아이패드 미니 게임취득세가 저마다 다른 잣대로 주택 수를 세기 때문이다.

◆같은 '주택 수 제외',애니 무료 사이트 디시세목마다 뜻이 다르다

특례 대상은 수도권 6억원,아시안 컵 중계 토토 사이트비수도권 3억원 이하 가격으로 2027년 12월까지 사들이는 전용 60㎡ 이하 비아파트다.아파트는 처음부터 빠진다.가격은 취득세에서는 취득가,양도세와 종부세에서는 공시가격을 본다.

문제는 '제외'의 범위다.소득세법 시행령은 소형 신축주택을 다주택 중과세율을 판단할 때만 주택 수에서 뺀다.1세대 1주택 비과세를 따질 때는 그대로 한 채로 센다.한 부동산 칼럼니스트는 "많은 투자자들이 '주택수 제외'라는 표현을 하나의 규칙으로 이해하지만 실제 세법 구조는 취득세에서는 제외되고 양도세에서는 포함되며 종부세에서는 또 다른 기준이 적용되는 구조다"라고 말했다.

◆함정 하나,양도세 비과세가 통째로 사라진다

아파트 한 채를 가진 사람이 신축 빌라를 분양받으면 그 순간 1세대 2주택자가 된다.나중에 아파트를 팔 때 양도가액 12억원까지 세금을 물리지 않던 비과세는 적용되지 않는다.국세청이 2024년 5월 펴낸 양도소득세 질의회신집도 1세대 1주택 비과세 판정 때 소형 신축주택을 주택 수에 포함한다고 못 박았다.

빌라 덕에 얻는 것은 중과세율을 피하는 것뿐이다.비과세를 잃고 기본세율로 세금을 내게 되니,오래 보유한 고가 아파트일수록 추징액이 커진다.국세청 사례에는 시가 15억원 아파트 보유자가 임대 목적으로 3억원 빌라를 분양받았다가 아파트를 팔면서 수억원의 양도세를 물게 된 경우가 있다.

지방 준공 후 미분양 아파트와 비교하면 차이가 더 두드러진다.조세특례제한법 시행령은 1주택자가 지방 미분양을 사도 기존 주택의 비과세를 유지해 준다.신축 빌라에는 그런 장치가 없다.기획재정부 세제실은 비과세까지 열어 주면 다주택 투기 수요를 자극할 우려가 있어 제외했다는 입장이다.

◆함정 둘,윈조이포커 갤러리종부세 공제 3억원과 세액공제 80%

종부세도 마찬가지다.소형 신축주택은 세율을 정하는 주택 수에서만 빠지고,공시가격은 기존 아파트와 합산해 과세한다.합산배제 주택과 혼동하기 쉽지만 전혀 다른 제도다.

더 큰 손실은 1세대 1주택자 지위다.1주택자에게 주는 기본공제 12억원이 일반 공제 9억원으로 줄고,고령자·장기보유 세액공제는 최대 80%까지 받던 것을 모두 잃는다.은퇴를 앞두고 월세 수입을 바라며 오피스텔 한 채를 더 샀다가 종부세 고지서가 늘어나는 구조다.

이 특례는 신청해야 받는다.매년 9월 16일부터 30일까지 세무서에 신청하지 않으면 중과세율 배제조차 적용되지 않는다.국세청 사례에는 소형 오피스텔을 사고 신청을 빠뜨려 다주택 세율로 고지서를 받은 경우가 있다.

◆함정 셋,취득세 혜택은 최초 분양자만

취득세에서는 소형 신축주택을 주택 수에서 빼 1~3% 기본세율을 매긴다.2주택자가 추가로 사도 8% 중과세율을 피한다.다만 지방세법 시행령은 건축주에게서 처음 유상으로 사들인 분양분에만 이 혜택을 준다.분양받은 사람이 되팔면 다음 매수자는 특례를 받지 못한다.

순서도 중요하다.빌라를 먼저 사고 그 뒤 다른 주택을 추가로 살 때는 그 빌라가 주택 수에 잡힌다.일몰도 다르다.양도세·종부세 특례는 2027년 말까지인데,지방세법 시행령상 취득세 특례는 3년간 한시 적용으로 설계돼 올해 말이 기한이다.

◆기축 빌라는 임대등록,확대안은 '미결정'

이미 지어진 소형 주택은 길이 다르다.취득 후 60일 안에 등록임대주택으로 등록해야 주택 수 제외와 종전 주택의 비과세 특례를 받는다.등록 기한을 넘기면 신축과 같은 함정에 그대로 빠진다.

기준을 전용 85㎡·9억원으로 넓힌다는 이야기도 돌았지만,기획재정부와 행정안전부는 지난 8월 보도설명자료에서 확대 여부는 결정된 바 없다고 밝혔다.

한 세무사는 "1주택자는 신축 소형 주택을 살 경우 종부세·양도세 산정시 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없기 때문에 비아파트보다는 아파트를 사려고 할 것이다"라고 말했다.세무업계는 정부가 '주택 수 제외'를 앞세워 홍보하면서 세목별 차이를 제대로 알리지 않아 조세 불복 민원이 늘었다고 지적한다.

국토교통부가 2024년 7월 집계한 자료를 보면 특례가 시행된 그해 상반기 전국 비아파트 매매는 7만1,729건으로 한 해 전보다 16.1% 늘었다.양도세·종부세 특례가 끝나는 2027년 12월 말까지 남은 기간은 1년 2개월 남짓이다.


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