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‘법정 전환율’상한선 정해져 있어
임대차분쟁위‘계산기’활용도요즘 전월세 시장에서 월세 비중이 점점 늘어나고 있죠.집주인이 보증금보다는 월세를 올려주길 원해 전셋집에 살다가도 반전세로 재계약하게 되는 세입자들도 많다고 합니다.그런데 이렇게 보증금 일부를 월세로 돌려 전월세 계약을 할 때 혹시 공인중개사나 집주인 말만 듣고 월세를 올려주고 계시지는 않나요?이럴 때 알아두면 좋을 만한 개념이 바로‘전월세 전환율’입니다.이번 주 부동산 빨간펜에서는 이 전월세 전환율에 대해 알아보겠습니다.
Q.전월세 전환율이 뭔가요?
“말 그대로 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이라고 생각하시면 됩니다.예를 들어 보증금 5억 원짜리 전세 계약을 보증금 3억 원에 월세를 끼는 계약으로 바꾼다면,보증금 2억 원어치에 해당하는 월세는 얼마인지 계산하는 기준이 바로 전월세 전환율입니다.
보증금 차액분에 전월세 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 매달 내야 하는 월세가 나오죠.위의 사례에서 전월세 전환율을 4%라고 가정하면,보증금 차액분 2억 원에 전월세 전환율을 곱하면 연간 내야 하는 월세 총액이 800만 원으로 나오죠.이걸 12개월로 나누면 매달 66만6667원을 내야 한다는 것을 알 수 있습니다.전환율이 높을수록 월세 부담이 커지고,낮을수록 월세 부담이 줄어듭니다.”
Q.전월세 전환율은 어떻게 정해지는 건가요?
“전월세 전환율에는 크게 두 가지가 있습니다.하나는 법으로 정하는 법정 전월세 전환율이죠.주택의 경우 기본 산정률 2%에 한국은행 기준금리를 더해서 정해집니다.한국은행이 올해 8월 기준금리를 2.75%에서 3%로 인상하면서 현재 법정 전월세 전환율은 5%가 됐습니다.내 월세가 적정하게 책정됐는지는 이 법정 전월세 전환율을 기준으로 계산해 보면 됩니다.법정 전환율은 상한선이라는 점도 기억해 두시면 좋습니다.더 낮게 책정해도 무방하다는 얘기죠.반대로 집주인이 이보다 높은 전월세 전환율을 적용해 월세를 지나치게 높게 매겼을 경우 이의를 제기할 근거로 삼을 수 있습니다.
또 하나는 한국부동산원에서 집계하는 지역별 전월세 전환율이 있습니다.같은 집에 대해 전세 거래가 있을 수도 있고,월세 거래가 있을 수도 있습니다.이런 거래 사례들을 종합하면 시장에서 실제로 적용되고 있는 전월세 전환율을 역산할 수 있죠.일종의‘시장 전월세 전환율’이라고 할 수 있는데,법정 전환율과는 차이가 있습니다.이를 보면 우리 동네가 다른 지역에 비해 월세가 더 높게 책정되는 편인지,아니면 반대인지를 판단할 수 있습니다.”
Q.계약갱신요구권을 사용해 전세 계약을 갱신하기로 했습니다.원래 보증금 4억 원짜리 전세였는데 집주인이 보증금을 3억 원으로 낮출 테니 월세 60만 원을 달라고 하네요.월세가 과도하다는 생각이 드는데 이렇게 계약을 해도 괜찮을까요?
“계약갱신요구권을 사용하는 경우 주택임대차보호법에 따라 전월세 인상률은 5%로 제한돼 있습니다.보증금 4억 원짜리 전세 계약이라면 4억2000만 원까지만 보증금을 올릴 수 있다는 의미입니다.보증금을 최대로 올린다 하더라도 보증금 차액분(4억2000만 원―3억 원=1억2000만 원)에 현재 법정 전환율 5%를 곱한 뒤 12개월로 나누면 적정 월세는 50만 원이 나옵니다.월세가 10만 원 높게 책정된 것이죠.만약 집주인이 이대로 계약하길 원한다면 갱신권을 사용하지 않는 일반 재계약으로 전환해야 할 것으로 보입니다.
이런 계산을 일일이 하기가 어렵다면 자동으로 계산해 볼 수도 있습니다.임대차분쟁조정위원회 홈페이지(https://adrhome.reb.or.kr/)에는‘주택 전월세 전환 계산기’가 있습니다.여기서 기존의 보증금과 월세,새로운 계약의 보증금,온라인홀덤 파워볼 5한국은행 기준금리 등을 입력하면 적정 월세를 자동으로 산출해 주죠.또 내가 맺은 계약의 전월세 인상분이 적정한지 인상률을 산출해 볼 수도 있습니다.”
